Pour bénéficier des avantages de la défiscalisation immobilière, des démarches sont à prévoir auprès de l’administration fiscale. Il vous suffit d’inscrire sur votre déclaration de revenu les sommes dépensées et de joindre l’attestation transmise pas l’URSSAF.
Dans un premier temps, il faut savoir que la défiscalisation peut prendre différentes formes.
La déduction d’impôts permet de réduire la base imposable des ménages.
La réduction d’impôts représente un abattement direct sur le montant total de l’impôt.
Le crédit d’impôts déduit une partie des dépenses d’un ménage de leurs impôts. Il peut être supérieur à l’impôt dû et dans ce cas l’État reverse la différence. Toute personne peut bénéficier d’un crédit d’impôt qu’elle soit imposable ou pas.
Il y a de nombreuses lois qui régissent la défiscalisation immobilière. Elles définissent les applications et mettent en place des plafonds pour éviter les abus.
Le loi Scellier remplace les anciens dispositifs Borloo et Robien. Cette loi met en place plusieurs mécanismes de défiscalisation. Attention, la limite de réduction fiscale est fixée à 300 000 euros l’année.
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Le dispositif Scellier classique établit une réduction d’impôt de 13% à partir du coût d’achat total du bien immobilier. Il est prévu que cela passe à 9% en 2012. Ce dispositif s’applique aux logements de norme RT 2005 loués au moins 9 ans et respectant les plafonds de loyer en vigueur. Attention, s’il s’agit d’un bâtiment basse consommation (BBC), le taux de cette réduction passe à 22%. Il est prévu que cela passe à 18% en 2012. Quelle que soit la situation, l’imputation de l’impôt est échelonnée durant les 9 années de la location, à hauteur d’1/9eme du montant par an. Pour un logement BBC acquis pour 100 000€, le montant annuel de la réduction est donc de 2444 €.
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Le dispositif Scellier intermédiaire prévoit un prolongement de la location de 6 ans. Le taux de la réduction d’impôt augmente alors de 10% par rapport au dispositif classique. Ce mécanisme fiscal ne s’applique qu’aux logements BBC. Cela donne une réduction de 32% sur une durée de 15 ans. L’imputation de l’impôt s’effectue alors en deux temps. D’abord, la réduction d’impôt se base sur le dispositif classique. Ensuite, on applique les 10% restant sur les 6 dernières années, ce qui revient à 16,6% par an du solde. Ainsi pour la location d’un logement BBC acquis pour 100 000€, les 9 premières années le montant annuel de la réduction s’élèvera à 2444€, puis passera à 1666€ les 6 dernières années.
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Le dispositif Scellier pour les investissements en outre-mer met en place une réduction d’impôt pour les locations d’au moins 9 ans. Le taux est de 30 % jusqu’au 31/12/2011 ou 40 % si le contrat de vente a eu lieu avant les 31/03/2011. Ce taux passera à 25 % dès 2012 et jusqu’au 31/12/2017. Il sera de 35 % pour les contrats de vente signés avant le 31/03/2011. Ce dispositif s’applique pour les bâtiments neufs ou construits dont la location s’effectue en fonction des plafonds de loyer en vigueur. Attention, à partir de 2014 les critères d’application vont changer même si le taux reste identique jusqu’en 2017.
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Le dispositif Scellier appliqué aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est différent. La réduction d’impôt correspond au prorata des parts investies. Ceci dit les taux et les modes de calcul restent identiques. On applique les mêmes procédés que pour les dispositifs classiques, intermédiaires ou en outre-mer.
Le dispositif Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le montant des travaux engagés pour la restauration d’un bâtiment destiné à la location.
Si cette rénovation s’effectue dans une zone de protection du patrimoine urbain ou paysager (ZPPAUP), le taux est de 27 %. Si le bâtiment est situé dans un secteur protégé, la réduction passe à 36%. La réduction peut aller jusqu’à 100% si le logement entre dans les dispositifs de la loi relative à la rénovation des monuments historiques.
Pour être valable, la rénovation doit être suivie par un architecte des Bâtiments de France et aboutir à un niveau de qualité reconnu. La location doit être uniquement destinée à l’habitation et débuter au maximum 12 mois après la fin des travaux. Le bien doit aussi être loué durant 9 ans à une personne ne faisant pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Le montant maximum pris en compte pour les travaux est plafonné à 100 000€ par an.
Le dispositif Girardin permet une réduction d’impôt sur l’achat d’un logement neuf dans les DOM-TOM. Celui-ci doit être destiné à une location non meublée à titre de résidence principale et pour une durée minimum de 5 ans.
Il existe plusieurs réductions possibles. La première est de 36%si la location se fait sur la base de loyers libres. La deuxième est de 45% si la location est plafonnée. Une majoration de 10% est accessible si le logement est basé dans une zone urbaine sensible.
D’après la loi Carrez, la réduction ne peut excéder 2 247€ HT par m2, terrasses comprises. Le plafond concernant la surface est appliqué quel que soit le taux ou la majoration.
La loi Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)est un système de défiscalisation qui permet de construire un patrimoine immobilier. Il concerne les logements neufs ou anciens et génère des revenus locatifs.
La TVA peut être récupérée à condition que les propriétaires investissent dans une résidence avec services, par exemple celle pour étudiants. Le propriétaire n’est pas imposable sur les revenus locatifs perçus. Les charges liées à l’investissement (taxes, intérêts d’emprunt…) vont être déduites de ces revenus. Pour bénéficier de ces avantages de défiscalisation, le propriétaire doit louer un ou plusieurs biens immobiliers meublés. Le propriétaire a le statut de Loueur Meublé Non Professionnel si les loyers perçus annuellement sont inférieurs à 23 000€ TTC. La somme des loyers doit également être inférieure à 50% du revenu global du loueur. Dans le cas contraire, le propriétaire a le statut de Loueur Meublé Professionnel.
La loi Loueur Meublé Professionnel (LMP) est un dispositif qui a la particularité de ne pas être plafonné et permet une importante réduction d’impôt. Le propriétaire peut déduire les charges liées à son investissement de son revenu global. Les charges déductibles sont :
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Frais d’études, de conseil et d’ingénierie
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Charges locatives comme la taxe foncière
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Intérêts d’emprunt et primes d’assurance
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Frais de gestion
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Dépenses d’entretien et de répartition
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Cotisations vieillesse et allocations familiales
Dans certains cas, le loueur peut déduire la TVA. Seuls les logements en résidence avec services sont concernés par cette déduction. Ces biens immobiliers ne sont pas pris en compte dans le calcul de votre impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
La loi Bouvard-Censi est un amendement qui vient modifier le dispositif LMNP. Cette loi s’applique aux logements d’une résidence de services. Elle offre aux LMNP une réduction d’impôt de 18% du prix HT du logement dans une limite de 300 000€. Cette réduction s’étale sur 9 ans de manière linéaire. Le loueur s’engage ainsi à mettre en location son logement meublé pendant 9 ans et ce, un mois après la fin des travaux ou l’acquisition du bien. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels.
Le dispositif investissement Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt après avoir investi dans la construction ou la rénovation d’une résidence d’habitation ou de tourisme. Cette résidence doit être implantée dans des zones rurales définies par l’Etat.
Le bien construit ou rénové doit être mis en location pour une durée minimale de 9 ans. Ce dispositif peut être cumulé avec les autres dispositifs fiscaux mis en place par l’Etat. Il peut vous faire bénéficier jusqu'à 25 000 euros de réduction d’impôt.
Avant d’investir, il est important de déterminer la faisabilité de votre projet. Il faut donc faire attention au type de dispositif de défiscalisation dans lequel vous souhaitez vous engager. Certains mécanismes fiscaux seront ainsi plus ou moins avantageux selon votre situation.
Pour évaluer la rentabilité d’un investissement sur le long terme, comparez son coût global avec les réductions d’impôt et les revenus éventuels pouvant être dégagés. Ainsi selon l’importance de votre budget, il faut prendre en considération les différents plafonds instaurés de manière à placer son argent de la meilleure façon.
Attention, pour bénéficier de certains allègements fiscaux, il est impératif que le bien soit loué. Il est donc conseillé d’investir dans les zones où il y a une demande et des carences en location.
D’autres procédés de défiscalisation fiscale peuvent également être appliqués selon votre situation pour profiter d’un maximum d’avantages.