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Investir en loi LMNP


Principe

La Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux particuliers de réaliser des investissements immobiliers en bénéficiant d’avantages fiscaux car elle ne génère pas d’impôt sur les revenus locatifs. Ce n’est donc pas un dispositif de défiscalisation qui conduit à une réduction d’impôt.

Le statut LMNP favorise également l’investissement dans l’immobilier locatif car il permet de générer des revenus sécurisés et libérés de toute fiscalité.

La location meublé est considérée comme une activité commerciale, elle dépend alors du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels.

Le statut LMNP s’adresse donc aux personnes physiques qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaire pour leur retraite, qu’elles soient imposées ou non.

 

Conditions

Le montant des loyers perçus ne doit pas excéder 23 000 € TTC par an et doit être inférieur à 50% du revenu global pour bénéficier du statut LMNP.

 

Avantages

Les charges liées à l’investissement sont déduites des revenus locatifs

L’amortissement linéaire de l’investissement est également déduit.

  • Sur une durée de 5 à 7 ans pour le mobilier et l’équipement
  • 20 à 40 pour les biens immobiliers

Si le logement acquis est neuf, il est possible de récupérer la TVA (voir conditions pour récupérer la TVA).

A noter que depuis 2012, il n’est plus possible d’être en déficit foncier avec le statut LMNP. Les déficits sont désormais déductibles que des revenus de même nature c’est-à-dire des locations meublées.

Une fois les intérêts totalement remboursés vous n’êtes plus en déficit, vous serez donc amenés à payer les impôts sur les revenus locatifs. Dans ce cas 2 possibilités s’offrent à vous :

  • Les loyers ne dépassent pas 32 000 €, vous pouvez alors bénéficier du régime « micro-entreprise » qui vous octroie un abattement forfaitaire de 50%. Vous pourrez aussi imputer le montant de vos charges avec le régime réel simplifié.
  • Au-dessus de 32 000 €, vous passez en régime réel simplifié. La plus-value immobilière sera imposable à hauteur de 19%, plus 13.50% de prélèvements sociaux. Au-delà de la 5ème année elle obtient un abattement de 2% par année.

L’amendement Censi-Bouvard ouvre aux locations meublées en résidence de services de bénéficier, les avantages de la fiscalité Scellier.

 

Conditions pour récupérer la TVA

Les locations meublées ne sont pas soumises à la TVA :

  • location se fait alors HT
  • Il est donc pas possible de récupérer la TVA que vous payez

Mais dans certains cas vous pouvez louer avec la TVA et donc la récupérer. Pour cela, la location ne doit pas se limiter au bien meublé, il faut pouvoir louer d’autres services additionnels tels que :

  • Des résidences d’étudiants
  • Des résidences hôtelières
  • Des résidences pour personnes âgées ou handicapées

A présent, il est possible de récupérer la TVA en plus de la réduction d’impôt grâce au dispositif Censi-Bouvard.